住宅ローンがあっても諦めない！不動産売却の道筋と注意点
2025-09-13
カテゴリ：不動産購入
「まだ住宅ローンが残っているから、家を売るのは無理だろうか…」
そう思っている方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。
住宅ローンが完済していなくても、不動産を売却することは可能です。
住み替えや転勤、その他の理由で不動産を手放したい場合でも、適切な方法を知っていれば、スムーズに売却を進めることができます。
住宅ローンが完済していなくても、不動産を売却することは可能です。
住み替えや転勤、その他の理由で不動産を手放したい場合でも、適切な方法を知っていれば、スムーズに売却を進めることができます。
本稿では、住宅ローンが残っている不動産の売却方法と、その一般的な流れ、そして注意すべきポイントについて解説します。
主な売却方法：抵当権抹消が鍵
住宅ローンが残っている不動産を売却する際、最も重要なのは「抵当権の抹消」です。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを担保するために不動産に設定する権利のこと。
この抵当権がついたままでは、買主は安心して不動産を購入することができません。
そのため、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを担保するために不動産に設定する権利のこと。
この抵当権がついたままでは、買主は安心して不動産を購入することができません。
そのため、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
主な売却方法としては、以下の2つが挙げられます。
- 仲介による売却: 不動産仲介会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。
- 買取による売却: 不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法です。
一般的には仲介による売却が主流ですが、売却を急いでいる場合や、物件の状態に不安がある場合は買取も検討されます。
売却の流れ：ステップごとに解説
住宅ローンが残っている不動産の売却は、以下のステップで進むことが一般的です。
- 不動産会社への相談・査定: まずは複数の不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。査定額を比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
- 媒介契約の締結: 選んだ不動産会社と媒介契約を結びます。契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）によって、不動産会社の販売活動や売主の義務が異なります。
- 売却活動: 不動産会社の担当者が、物件情報の公開、内覧の対応など、買主を見つけるための活動を行います。
- 売買契約の締結: 購入希望者が見つかり、条件交渉がまとまれば、売買契約を締結します。この際、手付金が買主から支払われます。
- 住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続き: 売買代金から住宅ローンの残債を一括で返済し、金融機関に抵当権抹消の手続きを行います。司法書士に依頼することが一般的です。
- 決済・引き渡し: 残りの売買代金の受け取りと同時に、買主へ物件の引き渡しを行います。
注意すべきポイント：資金計画が重要
住宅ローンが残っている不動産の売却で最も重要なのは、資金計画をしっかりと立てることです。
- 売却価格の把握: 複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格を把握しましょう。
- 住宅ローン残債の確認: 金融機関に問い合わせ、正確な住宅ローンの残債額を確認します。
- 諸費用の考慮: 不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消費用、税金（譲渡所得税など）といった諸費用が発生します。これらの費用も考慮した資金計画が必要です。
- アンダーローンの場合: 売却価格が住宅ローン残債を下回る「アンダーローン」となる場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
- オーバーローンの場合: 売却価格が住宅ローン残債を上回る「オーバーローン」の場合は、売却代金で住宅ローンを完済できます。
まとめ
住宅ローンが残っていても、不動産売却は決して不可能ではありません。適切な売却方法を選び、しっかりと資金計画を立てることで、スムーズな売却が可能です。不安な場合は、早めに不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
不動産の売却のご相談なら、成岡工業不動産事業部へおまかせください。実績豊富なプロがじっくりお話を伺い、お客様の不安を解消いたします。
